ESKİŞEHİR EMLAK KOMİSYONCULARI ODASI

KİRA GELİRLERİNİZİ BEYANA HAZIR MISINIZ?

1 Mart Cuma gününden itibaren , 2012 yılı kira gelirlerini beyan edeceksiniz. Süre 25 Mart’ta bitiyor. Siz yine de son günlere kalmadan, mart ayının birinci ve ikinci haftasında beyanda bulunun.

Maliye biliyor

“ Beyan etmesem maliye nerden bilecek ?” demeyin. Maliye özellikle kira geliri elde edenleri, nefes alışını bile izliyor. Bankaya yatırılan konut ve işyeri kiralarını bir düğmeye basarak öğreniyor.

Teknolojinin de her türlü imkanlarından yararlanan maliye, kira gelirlerini tespit bakımından yeni yöntemler geliştirerek, çemberi sürekli daraltıyor.

Nitekim, yıllar itibariyle kira geliri beyan eden mükellef  sayısındaki artış da bunu doğruluyor. Kira geliri beyan eden mükellef sayısı , yıllar itibariyle şu şekilde;

2001 : 387,330

2005 : 571,228

2008 : 697,548

2010 : 839,564

2012 : 1.040,734

2013(ocak) : 1.334,612

Görüldüğü gibi, kira geliri beyan eden mükellef sayısında “inanılmaz artış” var. Bu deyimi kullanmamızın nedeni; 2001’den bu yana diğer mükelleflerin bazılarında azalma, bazılarında da yüzde 5-15 civarında artış olurken, kira geliri beyan eden yüzde 250 civarında artış olması.

Bu artışta , maliye’nin kira gelirine yönelik denetiminin de büyük payı var.

Geçmiş yılları gizleyenler

Geçmiş yıllarda konut kira geliri elde ettiği halde bunu beyan etmeyenler, risk altındalar.

Nedenine gelince , maliye geriye dönük 5 yılın (2008-2011), kira gelirini bankaya , tapu idaresi, belediye, elektrik ve su idarelerinden edinecekleri gayrimenkulu bilgilerinden, her an tespit edebilir.

Kiracı ya da bir başkası “ yüzde 10 ihbar ikramiyesinin cazibesine kapılıp” kira gelirlerinin beyan edilmediğini, ihbar edebilir.

Bu durumda olanların, “Beş yıl korkulu rüya”  görmektense , “ pişmanlık dilekçesi” ile beyanda bulunup , cezadan kurtulmaları mümkün..

Kira geliri olanlar hiç vergi ödemeyebilir

Hatta “vergi iadesi” bile alabilirler. Duruma göre, daha az vergi de ödeyebilirler. Herkesin durumu ve seçenekleri farklı olabiliyor ve sonuçta “aaa…. Ben bunu bilmiyordum” diyebileceğiniz birçok ayrıntı var.

Bunları demek içinde öncelikle, vergi yasalarında yer alan “özel avantajları” bilmek gerekiyor. Tek aşına bilmekte yetmiyor, “tercihleri de doğru yapmak” gerekiyor. Örneğin, kira gelirlerinden indirilecek giderler yönüyle, “seçilecek yöntem” önemli.

Kira geliri olanların, vergi durumu ile ilgili genel bir açıklama yapmak doğru olmaz. Herkesin durumunu (konut ya da işyeri kirası, banka kredisi kullanıp kullanmadığı evin son 5 yılda alınıp alınmadığı, kira geliri elde edenin kendisinin kirada oturup oturmadığı, kiranın tahsilat durumu, gayrimenkulun yakın akraba veya arkadaşa bedelsiz kiralanması, yapılan bağışlar, eğitim ve sağlık harcamaları, bireysel emeklilik vs.) ayrı ayrı ele alınıp değerlendirmek gerekir.

Hangi yöntem seçilmeli

Kira gelirleri beyan edilirken, hangi yöntemin tercih edilebileceği çok önemli.

Birincisi          : Götürü gider yöntemi,

İkincisi            : Gerçek gider yöntemi.

Aman dikkat!!!

Birinciyi yani götürü gideri seçerseniz . “iki yıl” bu yöntemden dönemezsiniz.

Sizin için hangisinin daha avantajlı olduğunu öğrenip , tercihinizi ona göre yapın.

Götürü yöntem yüzde 25 gider demek

Götürü gider, 1 lira masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına geliyor.

Götürü gider yöntemini seçen iki yıl dönemiyor

Kira geliri elde edenlerin , “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “ince bir nokta” var. O da şu ; götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süreyle bu yöntemi uygulamak zorundalar.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirlerinizden;

1-      ÖNCE 3.000 TL İSTİSNA düşüyorsunuz (ticari, zirai veya meslek kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, örneğin esnaf, tüccar, doktor, avukat istisnadan yararlanamıyor. Bunu yanı sıra ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların tutarı 88 bin lirayı aşanlar da istisnadan yararlanamıyor.)

İstisna sadece konutlara

3.000 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusu.

1-      Sonra da kalan tutarın yüzde 25’ini “götürü gider” olarak düşüyorsunuz.

2-      İstisna+götürü gider toplamı, yıllık kira gelirinden indiriliyor.

Kirada tahsil esas

-2012’de 10 aylık kira tahsil edildiyse , tahsil edilen kira beyan edilecek.

-Geçmiş yıl tahsilatı tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

ÖRNEK: 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2012 yılında tahsil edilirse, 2012 yılı geliri sayılır.

BİR ÖRNEK: Leyla teyze’nin 2012 yılı konut kira geliri 18.000 liradır.

-18.000-3.000(istisna) =15.000 TL

-15.000x % 25(götürü gider) =3.750 TL

-3.000TL (istisna)+3.750(götürü gider)=6.750 TL (kiradan indirilecek tutar)

-18.000(yıllık kira)- 6.750 TL (indirim)=11.250 TL vergi matrahı(yani vergini üzerinden hesaplanacağı tutar) bulunuyor.

Gerçek gideri seçip hiç vergi ödemeyebilirsiniz

Kira gelirini beyan etmeden önce durumunuza bir bakın; gerçek gider yöntemi, sizin için daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini değil gerçek gider yöntemini seçin.

1-      Evi son 5 yıl içinde alanlar yaşadı

            Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız ciddi bir avantajınız var.

            Kira gelirini beyan ederken “gerçek gider” yöntemini tercih ettiğinizde, evin satın alma bedelinin, yüzde 5’ini kira gelirinden düşebilirsiniz. 2008’den önce satın alınan evler için bu avantaj söz konusu değil.

            BİR ÖRNEK: Nuri Bey, 2011 yılında 400 bin liraya aldığı evinden, 2012 yılında 18.000 TL kira tahsil etmiştir.

Nuri Bey, beyanname verirken “gerçek gider” yöntemini seçerse , evi satın alma bedelinin (400 bin TL’nin) yüzde 5’ini yani 20 bin lirayı, kira gelirinden (18.000 TL’den) düşecek ve hiç vergi ödemeyecektir.

-          Yüzde 5’lik indirim, bir ev için geçerli          :

Nuri Bey`i 2011’de biri 300 bin TL’ye, diğeri 400 bin TL’ye iki ev almış ve ikisini de konut olarak kiraya vermişse; ikisinin de satın alma bedelinin yüzde 5’ini, kira gelirinden indiremez. Birinin (örneğin 400 bin TL’ye aldığını yüzde 5’ini indirebilir.)

-          İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.

2-      Bankaya kredi faizi ödemenin cazibesi

            Kiraya  verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız,”ödediğiniz faizleri”,kira gelirinizden düşebilirsiniz.

            Burada altını çizeceğimiz husus; bankaya yaptığınız ödemeleri değil, o ödemelerin içinde yer alan “faizleri” indirebiliyorsunuz. Bankada kredi kullanıldığında, ilk yıllarda daha yüksek tutarda faiz ödendiği için “gerçek gider” yöntemi seçildiğinde çoğu kez hiç vergi ödenmeyebiliyor.

            Bu avantajdan, sadece konut  kira geliri elde edenler değil, işyeri kira geliri elde edenler de yararlanabiliyor.

3-      Evini kiraya veren kendisi de kiracıysa

            Evini kiraya veren, kendiside kirada oturuyorsa, gerçek gider yöntemini seçmesine bağlı olarak, ciddi bir indirim avantajı var.

            Sahibi bulunduğu konutu ya da konutları kiraya verenler, kendileri de başka bir evde veya lojmanda kira ile oturuyorlarsa, ödedikleri kirayı tahsil ettikleri kiradan indirebilirler.

            ÖRNEK: Abdi Bey’in kira aldığı iki evi var. Birinden 12 bin TL, diğerinden ise 15 bin TL yıllık kira geliri var. Abdi Bey’in, kirada oturduğu eve yıllık 24 bin TL kira ödüyor.

            Bu durumda abdi bey, aldığı 27 bin TL kiradan , ödediği 24 bin kirayı indirebiliyor.

            Abdi Bey, istisnayı ve diğer gerçek giderlerini de(örneğin amortisman ve emlak  vergilerini de) indirdiğinde , muhtemelen vergi matrahı çıkmaz ve vergi ödemez.

4- Amortisman , bakım-onarım gideri ve emlak vergisi de indirilebiliyor.

            Kira geliri elde edenlerin, “gerçek gider” yöntemini seçmeleri halinde indirilebilecekleri başka giderler de var.

Örneğin; Kira alınan gayrimenkullerin;

      -Yüzde 2 amortismanı,

      -Kira aldığı evin bakım onarım gideri,

      -Sigorta giderleri,

      -Emlak vergileri,

      -Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, kira gelirlerinden gider olarak indirilebiliyor.

            Zarar doğması halinde ne olacak?

      Kira geliri elde edenler, giderlerinin fazlalığı nedeniyle “zarar doğması halinde, bu zararlar beş yılı geçmemek üzere”, gelecek yıllarda elde edilecek. Ancak bu olayda iki istisnai durum var:

1. Konutunu kiraya veren kişinin, kendiside kirada oturuyorsa ödediği konut veya lojman kirasından kaynaklanan zararı, gelecek yıllarda indiremez.
2. Kira alınan konutun, satın alma bedelinin yüzde 5’ini indirmeden kaynaklanan zarar, gelecek yıllarda indirilemez.

 Şükrü KIZILOT