ESKİŞEHİR EMLAK KOMİSYONCULARI ODASI

 Kat karsılıgı arsa veren tuccar sayılacak

            Arsanızı muteahhıde verme ve gayrımenkul satısı ıcın son sansınız dıyebılırız.

            Soz konusu arazının 1.000 m²’yı aşması halınde , ılk satıs tarıhınden ıtıbaren “tıcarı faalıyete baslanıldığı” kabul edılecek. Arsa sahıbı , “tıcarı defter” tasdık ettırecek. Her ay KDV beyannamesı , uc ayda bır “gecıcı gelır vergısı” beyannamesı , her yıl “gelır vergısı beyannamesı” verecek ve tahakkuk eden vergılerı odeyecek.

            Carsamba gunu (19 hazıran 2013) yayınlanan “Gayrımenkul Satısı , Kırası ve Arsa Karsılıgı Insaatta Vergı Surprızlerı Var” baslıklı yazımız uzerıne , adeta soru yagmuruna tutulduk.

            Yenı Vergı Tasarısı’nda gayrımenkul satısı , “kat karsılıgı ınsaatlar” , arsanın “hasılat paylasımı” seklınde muteahhıde verılmesı konularında “cok onemlı” degısıklıkler yapılacak olması , karsılasacakları “vergı surprızlerı” yonunden onları tedırgın etmıs. Bu konularla ılgılı “gerıye donuk” gecıcı bır maddenın olmayısı da tedırgı arttırmıs.

            Once ozetle ne planlandıgını bır hatırlatalım.

            Arsanın bellı sayıda daıre ve dukkan karsılıgı , ınsaat fırmasına verılmesı olayında , arsa sahıbıne bırakılan tasınmazların (ornegın daıre ve dukkanların) , “brut kapalı alanları” toplamının ;

            -1.000m²’yı asması halınde , ılk satıs tarıhınden ıtıbaren “tıcarı faalıyete baslanıldıgı” kabul edılecek.

            -Arsa sahıbı , “tıcarı defter” tasdık ettırecek. Her ay KDV beyannamesı , uc ayda bır “gecıcı gelır vergısı” beyannamesı , her yıl “gelır vergısı beyannamesı” verecek ve tahakkuk eden vergılerı odeyecek.

            -Uc yıl ıcınde herhangı bır tasınmaz satısı yapılmadıgı durumlarda , tıcarı faalıyet sona ermıs kabul edılecek. Satılmayan tasınmazlar da ısletmeden cekılmıs sayılacak.

Gayrımenkulunu satacak olanlar

Yenı Vergı Tasarısı su anda TBMM Plan ve Butce Alt Komısyonu’nda.

Burada gorusulup bazı ekleme , cıkarma  ve degısıklıkler yapıldıktan sonra , Plan ve Butce Komısyonu’na gelecek. Burada da benzerı calısmalar yapıldıktan sonra , TBMM Genel Kurulu’na gelecek. Gorusulmesı , kabulu ve onayı derken , cıddı bır zaman alabılır.

Yenı Yasa Cıkmadan Satıs:

            5 yılı dolduran veya mıras kalan gayrımenkulunu satacak olanlar , yenı yasa cıkmadan satarlarsa zaten sorun yok.

            Mıras kalan gayrımenkulun satıs kazancı , yenı tasarıda da gelır vergısıne tabı tutulmuyor.

            Komısyonlarda veya Genel Kurul’da bır değısıklık olmazsa , mıras kalan gayrımenkullerın yasadan sonra satısında da zaten sorun yok.

Sırketlerın Gayrımenkul Satısı:

            Anonım ve lımıted sırketlerın , aktıflerınde “en az ıkı yıl sure ıle kayıtlı” olan gayrımenkullerı elden cıkarmaları halınde , bellı kosullara baglı olarak “kazancın yuzde 75’ının kurumlar vergısınden ıstısna” olması , Yenı Vergı Tasarısı’nda , “kazanılmıs hak” olarak koruyor. O nedenle bu konuda da sorun yok.

KAT KARSILIGI INSAAT

1. Mıras Kalan Arsa veya Yıkılan Bına:

Mevcut yasa ve uygulamaya gore , mıras kalan veya bagıs yolu ıle edınılen arsanın kat karsılıgı muteahhıde verılmesı veya mıras kalan evın yıkılıp yerıne muteahhıt tarafından bına yapılması seklınde kat karsılıgı verılmesı durumunda , alınan bagımsız bolumlerın satısı , gelır vergısıne tabı degıl. Malıye Bakanlıgı Gelır Idaresı Baskanlıgı’nın 25.03.2011 tarıh ve GVK. 76/2011-2 sayılı Gelır Vergısı sırkulerı ıle yaptıgı acıklama da bu yonde.

Yenı yasa tasarısı ıle bu gorusun “kat karsılıgı ınsaatta” devam ettırılıp ettırılmeyecegı , su asamada bellı degıl. O nedenle , muteahhıde sımdıden verılmesınde yarar var.

2. Kat Karsılıgı Insaat:

Carsamba gunu acıkladıgımız gıbı , tasarıda ; arsa sahıbıne bırakılan tasınmazların “brut kapalı alanına gore” , arsa sahıbının “tıcarı faalıyete baslandıgının kabulu” ve degışık bırcok uygulama var.

Bu durumda olanların , tasarıyı da gozden gecırerek durumlarını degerlendırmelerınde yarar var.

Hasılat Paylasını Ile Muteahhıde Verme

Mevcut yasada , bu konu ıle ılgılı olarak , ozellıkle “gercek kısıler acısından cıddı avantajlar” var.

Arsanın edinme seklıne , tarıhıne , hasılat paylasımı sozlesmesıne , arsanın elden cıkarılma bıcımıne ve olayın programlanmasına gore , arsa sahıbının gelır vergısı ve KDV odememesı bıle soz konusu olabılıyor.

Yenı Vergısı Tasarısı’ndakı duzenleme aynen yasalasırsa , arsa sahıbı yonunden “tıcarı faalıyet” soz konusu olacak.(tasarı Md.14/3). Arsa sahıbı tıcarı kazanc elde eden bırı sayıldıgı ıcın defter tutacak , beyannameler verecek, KDV odeyecek.

Ozet olarak , hasılat paylasımının “vergı avantajı” kalkıyor.

O nedenle , yenı tasarısı yasalasmadan “hasılat paylasımı” sozlesmesını yapıp , arsayı muteahhıde vermekte yarar var.